نحوه رهن کردن آپارتمان و گرفتن پول در سال 2022: دستورالعمل های گام به گام با مشاوره تخصصی

به دنبال وضعیت اقتصاد، بانک ها سیاست های اعتباری خود را نرم یا تشدید می کنند. 20 سال پیش، وام ها با دقت صادر می شدند: تضمین شده یا تضمین شده. با گذشت زمان، موسسات مالی خرد بیشتری ظاهر شدند و تعداد وام ها و کارت های اعتباری صادر شده نیز افزایش یافت. سطح الزامات برای وام گیرندگان کاهش یافته است.

اما آشفتگی اقتصادی سال‌های اخیر بانک‌ها و سایر وام‌دهندگان را مجبور می‌کند تا دوباره انتخاب‌کننده‌تر شوند. در سال 2022، تنها راه مطمئن برای دریافت وام، رهن کردن یک آپارتمان و دریافت سریع پول است.

ما دستورالعمل های گام به گام را آماده کردیم و با یک متخصص در مورد نحوه انجام درست همه چیز صحبت کردیم.

نکته اصلی در مورد تعهد یک آپارتمان

شرایط رهن آپارتمان

در کشور ما، هیچ الزامات یکسانی برای رهن یک آپارتمان وجود ندارد - نه برای خود ملک و نه برای شخصی که می خواهد پول دریافت کند. وام دهندگان تنها بر اساس منافع مالی و ارزیابی ریسک خود هدایت می شوند.

به عنوان مثال، یک بانک هرگز یک آپارتمان در ZATO را به عنوان وثیقه نمی گیرد، زیرا این شهرها بسته هستند. اگر وام گیرنده نتواند پول را برگرداند، آپارتمان باید فروخته شود و انجام این کار دشوار خواهد بود. و برای وام دهنده مهم است که پول خود را در اسرع وقت پس بگیرد. بانک دیگری ممکن است چنین آپارتمانی را بپذیرد، اما نرخ کمی بالاتر ارائه دهد و کمتر از هزینه واقعی مسکن پول بدهد.

پرتره مجاز از وام گیرنده نیز برای هر قرض دهنده متفاوت است. اگر فردی شغل و درآمد دائمی نداشته باشد، ممکن است بانک های بزرگ امتناع کنند. یا شرایط کمتر مطلوبی را ارائه دهید. برعکس تعاونی های اعتباری و مصرفی و سرمایه گذاران خصوصی در ارزیابی متقاضی پول چندان حساس نیستند.

ما پیشنهادات طلبکاران را در سال 2022 تجزیه و تحلیل کردیم و الزامات "میانگین حسابی" را برای وثیقه برای یک آپارتمان در کشورمان استخراج کردیم.

آپارتمان در شهری واقع شده است که در آن دفتر نمایندگی وام دهنده وجود دارد. اگر بانک (اگرچه نه تنها می تواند مسکن را به عنوان وثیقه بپذیرد) شعبه و شعبه ای در محل شما نداشته باشد، بعید است که چنین آپارتمانی در نظر گرفته شود. دلیل ساده است: اگر وام گیرنده نتواند بدهی را بازپرداخت کند، باید از خانه بیرون شود، شکایت کند و بفروشد. اینها هزینه هایی برای وام دهنده است، به خصوص اگر او در شهر دیگری مستقر باشد.

وضعیت آپارتمان. وام دهنده به کاغذ دیواری های جدید و پنجره های دو جداره نگاه نخواهد کرد. البته اگر آپارتمان در پی آتش سوزی باشد، فاقد نقدینگی است. اما به طور کلی مبلمان زیبا و ست آشپزخانه جدید تاثیری در قیمت تمام شده ندارد. از این گذشته ، این آپارتمانی است که در رهن قرار می گیرد ، که به طور بالقوه می تواند به سرعت فروخته شود.

برای طلبکاران مهم است که خانه اضطراری و فرسوده نباشد. برای تعداد طبقات و تعداد آپارتمان الزاماتی وجود دارد. به عنوان مثال، خانه‌های دو طبقه با شش آپارتمان – که در سال‌های اولیه شوروی ساخته شده‌اند – تحت معیار اکثر طلبکاران قرار نمی‌گیرند. اگر خانه دارای کف چوبی است - همچنین، به احتمال زیاد، وثیقه یک گزینه نیست.

همه ارتباطات باید کار کنند: گاز، برق، گرمایش و آب. توسعه مجدد غیرقانونی اغلب مجاز نیست. به عنوان مثال، اگر دیوار بین آشپزخانه و اتاق در یک آپارتمان با اجاق گاز تخریب شده است، این بسیار مهم است. اما اگر فقط شربت خانه از نو ساخته شده باشد، در اختیار بانک است. توسعه مجدد قانونی در BTI قابل قبول است.

وام دهنده از کجا می داند که آپارتمان نقدی است؟ ساده است: شما باید یک ارزیابی را سفارش دهید. این یک سرویس پولی است. در کشور ما، هزینه متوسط ​​5-15 هزار روبل است. متخصص می آید، عکس می گیرد، یک نتیجه می نویسد - یک آلبوم ارزیابی. بازرس میانگین هزینه فروش یک آپارتمان را نشان می دهد که بر اساس آن بانک در مورد اندازه وام نتیجه گیری می کند.

اساس مالکیت. به عبارت ساده، چگونه این آپارتمان را به دست آوردید. یک مبنای ایده آل برای وام دهنده، قرارداد فروش است. یعنی یک بار خودتان خانه خریدید و حالا می خواهید آن را رهن کنید. یا یک آپارتمان را خصوصی کرده اید. به یاد بیاورید که خصوصی سازی در سال 1991 آغاز شد.

آنها نسبت به آپارتمان هایی که تحت قرارداد اهدا و به عنوان ارث دریافت می شوند، محتاط هستند. به خصوص اگر آپارتمان اخیراً به شما نقل مکان کرده باشد. ناگهان یکی دو ماه دیگر سوابق کیفری یا قضایی مشخص می شود؟ به عنوان مثال، وراثی هستند که منافع آنها در تقسیم اموال لحاظ نشده است.

در عین حال، چنین آپارتمان هایی همچنان پذیرفته می شوند، اما از آنها خواسته می شود که بیمه نامه صادر کنند. بر اساس چنین سیاستی، شرکت بیمه متعهد می شود در صورتی که به طور ناگهانی توافق نامه اهدایی یا ارث در دادگاه تجدید نظر شود، برای یک آپارتمان پول پرداخت کند.

آپارتمان های تحت بازداشت و آنهایی که برای آنها قرارداد اهدا امضا شده است مناسب نیستند. دادگاه می تواند آپارتمان را توقیف کند. این اتفاق زمانی می افتد که مالک آن، برای مثال، درگیر یک پرونده جنایی باشد. یا از او بدهی می گیرند. وام دهنده آپارتمانی را که قبلاً توافق نامه اهدایی برای آن تنظیم شده است، نمی گیرد.

اغلب آنها آپارتمان های اجاره ای را نمی پذیرند. اما وام دهنده نمی تواند از این موضوع مطلع شود - فقط حرف خود را قبول کنید. نکته دیگر این است که در مواقع اضطراری، این ممکن است به نفع شما نباشد. تصور کنید آپارتمانی را رهن کرده اید و آن را بیمه کرده اید، اما در عین حال آن را به مستاجران اجاره می دهید. آنها نشت گاز داشتند و خانه آسیب دیده بود. این آپارتمان توسط افراد دیگری استفاده شده است و شرکت بیمه از پرداخت غرامت خودداری خواهد کرد.

الزامات برای وام گیرندگان

هنگامی که می خواهید پولی را با تضمین یک آپارتمان دریافت کنید، وام دهنده نیز شما را به عنوان وام گیرنده ارزیابی می کند. بانک ها سخت ترین معیارها را دارند.

سن. در اغلب موارد، یک شهروند می تواند از سن 18 سالگی اموال خود را تصاحب کند. برای افراد بالای 16 سال استثنائاتی وجود دارد، اگر رهایی از طریق دادگاه به رسمیت شناخته شود - یعنی فردی کاملاً دارای توانایی در نظر گرفته شود، به این معنی که او می تواند اموال را از جمله به وثیقه گذاشتن آن واگذار کند.

با این حال، بانک ها هنگام صدور وام، حداقل سن وام گیرنده را افزایش می دهند. نوار پایینی اغلب 20-21 ساله است. نوار بالایی کاملاً گسترده است - از 65 تا 85 سال. در زمان این سن، وام باید به طور کامل بسته شده باشد.

مثال. یک شهروند 50 ساله می خواهد آپارتمانی را رهن کند و پول آن را به مدت 20 سال به بانک برگرداند. با این حال، بانک فقط به وام گیرندگان زیر 65 سال وام می دهد. یعنی باید فقط 15 سال وام بگیرید یا به دنبال بانک دیگری باشید.

سابقه کار و درآمد.  تعاونی های مصرف کننده اعتبار (CPC) و سرمایه گذاران خصوصی تا حد امکان به کسانی که می خواهند یک آپارتمان را رهن کنند و پول دریافت کنند وفادار هستند. بانک‌ها باز هم در این زمینه بسیار مهم هستند. یک گواهینامه 2-NDFL (در مورد درآمد) تهیه کنید، باید حداقل 3-6 ماه در آخرین مکان مشغول به کار باشید. در همان زمان، بانک ها درک می کنند که همه به طور رسمی کار نمی کنند. بنابراین، آنها ممکن است موافقت کنند که صورت حساب بانکی شما را به عنوان جایگزین بپذیرند. بیانیه باید نشان دهد که وام گیرنده پول را با نظم خاصی دریافت می کند و وجوهی در حساب خود دارد.

سابقه اعتباری اول از همه، بانک ها به آن توجه می کنند - CPC نیز به آن نگاه می کند. سابقه اعتباری در دفاتر ویژه نگهداری می شود. آنها اطلاعاتی را در مورد وام هایی که برای این شخص ثبت شده است، ارسال می کنند که آیا پرداخت ها به موقع انجام می شود. 

دستورالعمل گام به گام برای رهن آپارتمان

1. وام دهنده را انتخاب کنید

انتخاب بین بانک ها، تعاونی مصرف کننده اعتبار (CPC) یا سرمایه گذار خصوصی است. هر کدام مزایا و معایب خاص خود را دارند که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.

2. اسناد را آماده کنید

برای رهن کردن یک آپارتمان به موارد زیر نیاز دارید:

• فرم درخواست را پر کنید (هر قرض دهنده فرم مخصوص به خود را دارد).
• اصل گذرنامه همراه با ثبت نام؛
• سند دوم (SNILS، گواهینامه رانندگی، TIN، شناسه نظامی، گذرنامه، و گاهی اوقات به یکباره - هر طلبکار شرایط خاص خود را دارد).
• گواهی درآمد 2-NDFL (شما می توانید آن را در بخش حسابداری درخواست کنید یا آن را در حساب شخصی خود در وب سایت خدمات مالیاتی دانلود کنید - اول از همه این بانک ها هستند که آن را درخواست می کنند).
• یک کپی از کتاب کار یا عصاره ای از آن (بانک ها نیز درخواست می کنند)؛
• اگر متاهل هستید و عقد ازدواج منعقد نکرده اید که طبق آن همسر (الف) مالک آپارتمان نیست و به عنوان وام گیرنده مشترک برای وام عمل نمی کند، به گواهی اداره ثبت نیاز دارید.
• تأیید مالکیت آپارتمان: قرارداد فروش، عصاره ای از USRN، گواهی وراثت، توافق نامه اهدا یا تصمیم دادگاه.

3. درک بیمه و ارزش گذاری

اول از همه، وام دهنده درخواست ارزیابی آپارتمان را خواهد کرد. قانون موظف به انجام این کار نیست، اما در عمل این روش تقریبا همیشه انجام می شود. غیرممکن است که حرف وام گیرنده را باور کنیم که آپارتمان او مبلغ مشخصی هزینه دارد. شرکت های ارزیابی سریع کار می کنند. قبل از آن، بررسی کنید که آیا هر شرکت ارزیابی مناسب است یا فقط از بین آنهایی که توسط بانک یا CPC معتبر هستند. متخصص می آید، یک آلبوم ارزیابی می سازد (به طور متوسط ​​در 1-3 روز) و نتیجه گیری در مورد هزینه مسکن می نویسد.

پس از آن، وام دهنده قادر خواهد بود مبلغی را که آماده است در وثیقه بدهد، اعلام کند. لطفا توجه داشته باشید که هیچ کس 100٪ قیمت یک آپارتمان را به صورت اعتباری نمی دهد. خوب اگر 80-90 درصد ارزش بازار را بدهند. به عنوان مثال، ارزیاب نوشت که ارزش ملک 10 میلیون روبل است. وام دهنده موافقت می کند که 75٪ از این مبلغ را بدهد، یعنی 7,5 میلیون روبل. به یاد داشته باشید که وام دهنده خریدار آپارتمان نیست. او وظیفه دیگری دارد: پول بدهد، پول به دست بیاورد، و اگر مشکلی پیش آمد، سریع وثیقه را بفروشد و مال خودش را برگرداند.

قبل از معامله، شما باید در مورد بیمه آپارتمان توافق کنید. شرکت بیمه باید تأیید کند که آماده است تا شی و عمر وام گیرنده را بیمه کند. به طور رسمی، هر شرکتی مناسب است. با این حال، وام دهندگان اغلب مجموعه بیمه‌گرانی را که با آنها کار می‌کنند نشان می‌دهند. اگر شرکت دیگری را انتخاب کنید، ممکن است درخواست طولانی تر در نظر گرفته شود یا حتی بدون توضیح رد شود.

وام گیرنده ملزم به بیمه کردن عنوان نیست (ما در مورد این خدمات در بالا صحبت کردیم). اما وام دهنده، دوباره، در این مورد، ممکن است امتناع کند یا نرخ را افزایش دهد.

4. ثبت تعهد

در این مرحله، ایالت به نمایندگی Rosreestr در این پرونده دخالت دارد. این بخش مسئولیت حسابداری زمین و املاک کشور را بر عهده دارد. برای او مهم نیست که برای چه و با چه شرایطی وام می گیرید. او به نوعی ضامن خلوص معامله عمل می کند. در آن قسمت از آن که از این به بعد در USRN در کنار آپارتمان شما تحمیل خواهد شد. بیانیه نشان می دهد که آپارتمان تعهد شده است. این برای جلوگیری از اختلافات در آینده ضروری است.

5. شرایط تایید وام و دریافت پول

به طور متوسط، کل فرآیند 14 روز طول می کشد. این در صورتی است که به جایی عجله نکنید، اما جمع آوری اسناد را به تاخیر نیندازید. بیایید نگاهی بیندازیم که این دوره زمانی از چه چیزی تشکیل شده است:

• پیش تأیید درخواست توسط وام دهنده - در سال 2022 چند ساعت و حتی چند دقیقه طول می کشد.
• تأیید درخواست - حداکثر تا پنج روز، طولانی ترین روش در بانک ها است، در این مرحله باید تمام اسناد را ارائه دهید.
• بیمه و ارزش گذاری - شرکت ها به سرعت کار می کنند، اما نه فورا، ما تا پنج روز برای این رویه ها زمان خواهیم برد.
• ثبت تعهد در Rosreestr - پنج روز کاری از تاریخ دریافت درخواست و اسناد ضمیمه شده به آن، هنگام ثبت نام از طریق MFC - هفت روز کاری، اگرچه همه می توانند سریعتر آن را صرف کنند.
• دریافت پول - بلافاصله پس از ثبت تعهد.

بهترین مکان برای اجاره آپارتمان کجاست؟

1. بانکها

سودآورترین گزینه از نظر نرخ. کمتر از CPC و سرمایه گذاران خواهد بود. اما رهن کردن یک آپارتمان و گرفتن پول سخت ترین کار است. زیرا آنها وام گیرنده را با دقت در نظر می گیرند: صورت درآمد، دفتر کار، سابقه اعتباری. شما می توانید بدون آن انجام دهید، اما پس از آن نرخ بالاتر خواهد بود. ضمن اینکه سرعت تایید بانک ها در کمترین حد ممکن است. به سرعت پول نخواهید گرفت

2. سرمایه گذاران خصوصی

در سال 2022، سرمایه گذاران می توانند برای توسعه کسب و کار تنها برای کارآفرینان فردی و اشخاص حقوقی به قید وثیقه پول صادر کنند. آنها از وام دادن به شهروندان عادی منع شده اند.

اگر یک کارآفرین انفرادی یا LLC دارید و یک آپارتمان مناسب برای وثیقه دارید، می توانید از یک سرمایه گذار وام دریافت کنید. این یک فرد عادی است که علاقه مند به کسب درآمد است. در عین حال، او می تواند از طریق یک کارگزار، یک شرکت مدیریتی که جنبه قانونی معامله را همراهی می کند، اقدام کند.

سرمایه گذاران نسبت به بانک ها و CPC ها، نرخ بهره وام های بالاتری دارند. اما شما می توانید در سریع ترین زمان ممکن پول دریافت کنید.

3. گزینه های دیگر

سازمان های مالی خرد، آنها نیز MFI هستند یا "پول سریع" نمی توانند آپارتمان ها را به عنوان وثیقه بپذیرند. قانون منع کرده است. گروفروشی ها هم مسکن نمی گیرند. فقط CPCها باقی ماندند - تعاونی های مصرف کننده اعتبار. ثبت نام آنها در سایت بانک مرکزی است¹. اگر شرکتی در لیست نیست، با آن کار نکنید.

CPC فقط به سهامداران خود وام می دهد. با استانداردهای مدرن، فرمت قدیمی به نظر می رسد. از این گذشته ، در ابتدا ، تعاونی ها به عنوان "صندوق کمک های متقابل" اختراع شدند. یعنی گروهی متحد می شوند و تصمیم می گیرند: به صندوق مشترک پول اضافه کنیم و اگر یکی از سهامداران به وجوه نیاز داشت به او وام می دهیم. و ما به یک نفر کمک خواهیم کرد و خودمان پول در خواهیم آورد.

PDA های مدرن به همین ترتیب کار می کنند، فقط آنها تقریباً همه را به عنوان سهامدار می پذیرند و شما نیازی به پرداخت پول برای عضویت ندارید. یعنی وام گیرنده در تعاونی پذیرفته می شود، وام تضمین شده می دهند و او پول را به ح.ک.چ می پردازد. به محض پرداخت بدهی، می تواند برود. 

تعاونی ها تا حد امکان به تصویر وام گیرنده وفادار هستند و سریعتر از بانک ها تایید می کنند. اما درصد آنها بیشتر است.

شرایط بازپرداخت رهن آپارتمان

تمام شرایط در قرارداد وام مشخص شده است. تفاوت چندانی با وام های معمولی ندارند. پرداخت ها باید هر ماه در تاریخ های خاصی انجام شود. شما می توانید وام را زودتر و بدون جریمه بازپرداخت کنید. پس از پرداخت بدهی، سپرده تضمینی از آپارتمان برداشته می شود.

اگر وام گیرنده حداقل یک روز سه بار در سال در پرداخت تاخیر داشته باشد، بانک حق دارد ملک را بگیرد. یک تهدید واقعی برای بی خانمان ماندن برای همه اعضای خانواده، از جمله کودک زیر 18 سال.

در حالی که شما در حال پرداخت بدهی هستید، بدون رضایت طلبکار نمی توانید کاری با آپارتمان انجام دهید. شما می توانید زندگی کنید، تعمیرات آرایشی نیز انجام دهید. اما توسعه مجدد، فروش و اجاره - فقط با اجازه صاحب گرو.

پرسش و پاسخ های رایج

به سوالات پاسخ می دهد وکیل GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

منابع از:

1. سایت بانک مرکزی https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. قانون فدرال شماره 16.07.1998-FZ از ژوئیه 102، 26.03.2022 (در تاریخ 01.05.2022 مارس اصلاح شده، 19396) "در مورد رهن (وثیقه املاک)" (با اصلاح و تکمیل، از 8 مه، 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.