چگونه یک خانه را رهن کنیم و در سال 2022 پول بگیریم

برنامه های وام تضمین شده توسط خانه در سال 2022 بسیار رایج است و تقریباً در هر بانکی موجود است. ماهیت آنها این است که مؤسسه اعتباری برای مشتری پول صادر می کند و تا زمانی که بدهی را به طور کامل بازپرداخت کند، دارایی او را به عنوان وثیقه می پذیرد. در عین حال، می توانید در خانه زندگی کنید، اما تا زمانی که بانک بار را از بین نبرد، فروش یا معاوضه آن غیرممکن است. ما به شما می گوییم که چگونه یک خانه را رهن کنید و یک معامله را مرحله به مرحله انجام دهید - از تفاوت های ظریف رویه تا دریافت پول. 

نکات کلیدی در مورد رهن خانه 

شرایط رهن خانه

هر بانک شرایط خاص خود را برای وثیقه دارد. برخی آماده پذیرش فقط آپارتمان هستند. دیگران سهامی در املاک مسکونی، اتاق های خوابگاه، خانه ها، خانه های شهری، گاهی اوقات حتی کلبه های تابستانی و گاراژها را در نظر می گیرند. الزامات برای شی به نوع آن بستگی دارد.  

خانه

اغلب، بانک ها نیاز دارند که کار ساخت و ساز به طور کامل تکمیل شود و ساختمان برای زندگی آماده است. گاهی در صورتی می توان ساخت و ساز در حال انجام را به عنوان وثیقه تایید کرد که قبلا ارتباطاتی در آن انجام شده باشد و پروژه ای وجود داشته باشد. در این حالت وجود گاز ضروری نیست. خود ساختمان باید به عنوان یک ساختمان مسکونی مستند باشد. مجدداً، برخی از بانک ها مایلند یک "ساختمان مسکونی بدون حق ثبت اقامت" را در نظر بگیرند. 

اگر خانه چوبی باشد، برخی از بانک ها تنها به شرطی آن را به عنوان وثیقه می گیرند که ساختمان از 1985 بیشتر نباشد. در برخی از بانک ها - قدیمی تر از 2000 نیست. برای خانه هایی که از مصالح دیگر ساخته شده اند، هیچ شرایط سختی برای سال وجود ندارد. ساخت و ساز 

میزان سایش نیز مهم است. برای خانه های چوبی، نباید از 40٪ تجاوز کند و میانگین ارزش خانه های ساخته شده از مواد دیگر 50٪ است. برای فونداسیون ساختمان الزاماتی وجود دارد. باید جامد و از بتن، آجر یا سنگ ساخته شده باشد. ساختن خانه ای که روی پایه های شمعی قرار دارد در اکثر بانک ها کارساز نخواهد بود. 

موسسه مالی همچنین به موقعیت ساختمان نگاه می کند. در بیشتر موارد، این باید یک شهرک باشد که علاوه بر خانه رهنی، حداقل سه ساختمان مسکونی دیگر نیز وجود داشته باشد. علاوه بر این، برای رهن خانه در سال 2022، باید دسترسی تمام سال و همچنین سیستم فاضلاب دائمی، برق از شرکت برق، گرمایش، آب، توالت و حمام داشته باشد. 

خانه شهری

قسمت ایزوله ساختمان مسکونی در صورتی که دارای ورودی مجزا، آدرس پستی خود و دیوار مشترک با بلوک مجاور که در آن دری وجود نداشته باشد، وثیقه گرفته می شود. طبق اسناد، محل باید به عنوان یک شی فردی ثبت شود. چندین گزینه طراحی ممکن است:

• بخشی از یک ساختمان مسکونی؛
• بلوک ساخت خانه;
• بخش بلوک؛
• بخشی از یک ساختمان مسکونی نیمه مجزا؛
• اپارتمان؛
• محله های زندگی؛
• بخشی از خانه

الزامات کامل یک بانک خاص که در آن قصد دارید وام بگیرید را می توان در وب سایت رسمی آن یافت. همچنین این اطلاعات را می توان از طریق تلفن یا چت از مدیر بانک یا کارشناس خدمات پشتیبانی دریافت کرد. 

باید در نظر داشت که به احتمال زیاد آنها اموالی را که قبلاً بار شده یا متعلق به گروه های مسکن فرسوده یا فرسوده است را به عنوان وثیقه نخواهند گرفت. علاوه بر این، اگر صاحبان خانه بازسازی را انجام دهند و آن را قانونی نکنند، بانک ممکن است امتناع کند. هنگام در نظر گرفتن موضوع وثیقه، بانک توجه بیشتری به ساختمان هایی دارد که به طور بالقوه در سال های آینده ممکن است تخریب شوند. اول از همه به ساختمان های چوبی مربوط می شود. 

همچنین شایان ذکر است که بانک ممکن است قبل از صدور وام با یک ارزیاب حرفه ای تماس بگیرد. در صورتی که متخصص در مورد وضعیت جسم، میزان فرسودگی آن نظر مثبت دهد و همچنین نیاز به تعمیرات و شرایط اضطراری احتمالی را رد کند، شیء مورد تایید قرار می گیرد. با این حال، وام گیرنده هزینه خدمات ارزیاب را پرداخت می کند و این مبلغ باید از قبل بودجه بندی شود.

دستورالعمل گام به گام برای رهن خانه

رهن خانه و گرفتن پول کمی دشوارتر از گرفتن وام مصرفی است. مدارک بیشتری مورد نیاز خواهد بود و این پروسه زمان زیادی خواهد برد. وام گیرنده باید چه مراحلی را طی کند؟

1. برای دریافت وام تضمین شده در وب سایت بانک یا شعبه آن اقدام کنید.
2. با مراجعه مستقیم به بانک - دریافت اطلاعات شفاف از یک متخصص، با یک برنامه آنلاین - منتظر تماس مدیر باشید و لیست اسناد را پیدا کنید. الزامات برای شی نیز باید روشن شود. 
3. اسناد را خودتان یا به صورت آنلاین به بانک ارسال کنید. در اینجا مطلوب است که همه چیز را در اسرع وقت انجام دهید، زیرا برخی از اسناد دارای دوره اعتبار محدود هستند. به عنوان مثال، یک عصاره از USRN زودتر از 7 روز از تاریخ سفارش آن آماده می شود. اگر دیر درخواست دهید، و Rosreestr صدور را به تاخیر می اندازد، ممکن است گواهی درآمد یا کپی گواهی کار نامعتبر شود (مدت اعتبار آنها فقط 30 روز است).
4. منتظر تصمیم بانک در مورد وثیقه و اعتبار باشید. در صورت تایید، قرارداد وام را امضا کرده و معامله را نهایی کنید. 
5. برای صدور تعهد بر اموال در USRN، تحمیل بار بر آن. در برخی از بانک ها، می توان از این مرحله صرف نظر کرد، زیرا آنها به طور مستقل تراکنش را با Rosreestr ثبت می کنند. در سایر موسسات اعتباری، باید همراه با یک کارمند بانک به Rosreestr یا MFC بیایید.
6. صبر کنید تا Rosreestr برنامه را پردازش کند و اسناد را برگرداند و نتیجه را در آنها علامت گذاری کند. این مدارک باید به بانک برده شود.
7. صبر کنید تا بانک مدارک ارائه شده را بررسی کند و سپس وام صادر کند.

بسته به شرایط قرارداد، پول یا به حسابی که از قبل مشخص شده است واریز می شود یا مدیر بانک تماس می گیرد و شما را به دفتر دعوت می کند. 

ویرایش اسناد

در مورد اسناد، هر مؤسسه فهرست خاص خود را خواهد داشت که باید از قبل مشخص شود. با این حال، اسناد زیر اغلب مورد نیاز است:

• پاسپورت شهروند فدراسیون؛
• اسنادی که مالکیت املاک و مستغلات را تأیید می کند (عصاره ای از USRN با مالک ذکر شده در آن یا گواهی ثبت).

اسناد زیر نیز ممکن است درخواست شود:

• صورت حساب درآمد؛
• یک کپی تایید شده از کتاب کار؛
• SNILS ؛
• گذرنامه بین المللی؛
• گواهینامه رانندگی؛
• قرارداد ازدواج، در صورت وجود؛
• گزارش کمیسیون ارزیابی در مورد ارزیابی اموال؛
• رضایت محضری زوج به وثیقه اموال غیرمنقول که در مالکیت مشترک است.

بهترین مکان برای رهن خانه کجاست؟

شما می توانید خانه را نه تنها در بانک ها، بلکه در سایر موسسات مالی نیز رهن کنید. شرایط آنها را در نظر بگیرید تا مشخص کنید رهن کردن املاک در کجا بیشترین سود را دارد.

بانک

هنگام بررسی درخواست وام، بانک ها تنها پس از بررسی پرداخت بدهی مشتری به وثیقه توجه می کنند. بنابراین، مهم است که وام گیرنده شرایط لازم را داشته باشد و درآمد او کمتر از توصیه بانک نباشد. در عین حال، یک مزیت غیرقابل انکار وام دهی در بانک، شفافیت معامله است. پس از امضای قرارداد، مبلغ پرداختی افزایش نمی یابد و نباید کارمزد یا حذف اضافی وجود داشته باشد. 

نرخ وام بانکی در مقایسه با سایر موسسات مالی در میان کمترین میزان است. به طور متوسط، آنها از 7 تا 15 درصد در سال متغیر هستند. علاوه بر این، اگر وام گیرنده پرداخت ها را متوقف کند، بانک ها بدهی را فقط طبق قانون وصول می کنند. 

با این حال، معایبی نیز برای درخواست وام تضمین شده از بانک وجود دارد. اول از همه، موسسه اعتباری بر اساس سابقه اعتباری وام گیرنده تصمیم می گیرد. اگر خراب بود یا اصلاً وجود نداشت، ممکن است برنامه تأیید نشود. تأیید شیء وثیقه زمان زیادی می برد، این باید در هنگام درخواست در نظر گرفته شود. به طور متوسط ​​از لحظه ارسال درخواست و بسته کامل مدارک تا دریافت نتیجه بررسی حدود یک هفته طول می کشد. اما وام گیرنده هنوز این پول را دریافت نکرده است. این تنها زمانی اتفاق می افتد که وی بار ملک را نهایی کرده و مدارک مربوطه را به بانک ارائه کند. 

همچنین بررسی شی توسط یک سازمان ارزیابی مدتی طول می کشد. علاوه بر این، وام گیرنده هزینه خدمات را پرداخت می کند و این 5-10 هزار روبل اضافی است. ارزش در نظر گرفتن بیمه اجباری شی در اکثر بانک ها است. گاهی اوقات می توانید آن را رد کنید، اما پس از آن نرخ بهره 1-2 امتیاز افزایش می یابد. هزینه بیمه 6-10 هزار روبل در سال است. 

سرمایه گذاران خصوصی

برخلاف بانک ها، وام دهندگان خصوصی بیشتر به نقدینگی وثیقه توجه می کنند. پرداخت بدهی مشتری در پس‌زمینه محو می‌شود، اگرچه کاملاً حذف نشده است. بنابراین، رهن خانه و گرفتن پول آسان تر است، اما بسیار گران تر. مدت بررسی درخواست توسط «تجار خصوصی» کوتاه است، معمولاً تصمیم در روز ثبت درخواست یا روز بعد اعلام می شود. متوسط ​​نرخ بهره حدود 7 درصد در ماه است، یعنی تا 84 درصد در سال. بنابراین، مصرف مقدار زیادی برای مدت طولانی به سادگی سودآور نیست. به عنوان مثال، اگر 3 میلیون روبل برای 3 سال با نرخ بهره 5٪ در ماه بگیرید، اضافه پرداخت برای کل دوره بیش از 3,5 میلیون روبل خواهد بود. باید در نظر داشت که اکثر سرمایه گذاران خصوصی قراردادی به مدت 1 سال منعقد می کنند. از نظر تئوری، در یک سال می توان آن را تمدید کرد، اما هیچ کس تضمین نمی کند که شرایط در آینده برای بدتر شدن تغییر نخواهد کرد. 

MFI ها

بر اساس قانون فعلی، موسسات اعتبارات خرد و تامین مالی خرد، در صورتی که املاک مسکونی اشخاص باشد، نمی توانند وام با وثیقه صادر کنند. با این حال، آنها می توانند پولی را صادر کنند که توسط املاک تجاری تضمین شده است. 

همانطور که در مورد وام دهندگان خصوصی، MFIها هنگام بررسی یک درخواست، توجه بیشتری به سابقه اعتباری و پرداخت بدهی وام گیرنده ندارند، بلکه به نقدینگی شی مورد رهن توجه می کنند. در عین حال، خود برنامه نسبتاً سریع در نظر گرفته می شود، گاهی اوقات در عرض چند ساعت. با این حال، نرخ بهره نیز کم نخواهد بود - تا 50٪ در سال. در هر صورت قبل از امضای اسناد وام و وثیقه باید آنها را به دقت مطالعه کنید. خوب، اگر فرصتی برای نشان دادن یک وکیل وجود دارد. به این ترتیب می توان خطر را در آینده به شدت کاهش داد. 

PDA

CPCها تعاونی های مصرف کننده اعتبار هستند. ماهیت این سازمان این است که سهامداران - اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی - به آن ملحق می شوند. آنها یک بار یا دوره ای کمک می کنند. و در صورت لزوم می توانند وام بگیرند و به تدریج با در نظر گرفتن سود آن را پرداخت کنند. اگر فردی عضو ح‌ک‌چ نباشد، نمی‌تواند در آنجا وام بگیرد. فعالیت این گونه سازمان ها توسط قانون تنظیم می شود. اگر تصمیمی برای پیوستن به CCP گرفته می شود، ارزش آن را دارد که مطمئن شوید که قابل اعتماد است. این را می توان با بررسی عضویت تعاونی در SRO انجام داد. اطلاعات مربوط به تعلق به یک سازمان خود تنظیمی خاص باید در وب سایت CPC نشان داده شود. 

از مزایای این روش این است که رسیدگی به درخواست زمان زیادی نمی برد و می توان بدون انتظار تا زمان تحمیل تکلیف بر ملک، وجه را صادر کرد. نرخ بهره معمولا کمتر از سایر موسسات مالی است. در عین حال ، می توان مبلغ به اندازه کافی بزرگ را به صورت اعتباری داد و در زمان تصمیم گیری ، وجود درآمد تأیید شده وام گیرنده و سابقه اعتباری وی در نظر گرفته نمی شود. 

دریافت وام تضمین شده توسط خانه در KPC بسیار سودمند خواهد بود، اما فقط در صورتی که قبلاً عضو شده باشید یا زمان داشته باشید که یکی شوید و تنها پس از آن درخواست دهید. در غیر این صورت بهتر است با بانک تماس بگیرید.

شرایط وام مسکن

بازپرداخت وامی که توسط املاک تضمین شده است دقیقاً مانند بازپرداخت وام مصرفی انجام می شود. اینها می تواند سالیانه یا پرداخت های متمایز باشد. یعنی در کل مدت وام یکسان است یا در طول مدت پرداخت کاهش می یابد. 

شایان ذکر است در مورد بیمه اجباری واقعی شیء وثیقه. برخی از بانک ها برای وام گیرنده بیمه عمر و سلامت را می طلبند. گاهی اوقات می توانید تمام بیمه ها را رد کنید، اما سپس بانک نرخ بهره را 1-5٪ افزایش می دهد. 

همچنین باید در نظر گرفت که پس از تحمیل تحمیل بر خانه، مالک قادر به دفع کامل آن نخواهد بود. یعنی امکان دادن ملک، فروش، معاوضه یا ارائه وثیقه دیگری وجود نخواهد داشت. 

ابتدا باید با بانکی که حقوق خود را دریافت می کنید تماس بگیرید. در این مورد، اسناد کمتری مورد نیاز خواهد بود، علاوه بر این، به احتمال زیاد نرخ بهره 0,5-2٪ کاهش می یابد. 

وام گیرنده چقدر می تواند انتظار داشته باشد؟ این معمولاً تنها کسری از مبلغی است که دارایی ارزش گذاری شده است. در هر بانکی این قسمت متفاوت خواهد بود و بین 50 تا 80 درصد خواهد بود. یعنی اگر خانه 5 میلیون روبل ارزش گذاری شده باشد، از 2,5 تا 4 میلیون روبل وام می دهند. 

تامین مالی مجدد وام های تضمین شده دشوار است، زیرا تعداد کمی از بانک ها مایل به مقابله با روند صدور مجدد وثیقه هستند. این باید هنگام انتخاب موسسه ای که درخواست به آن ارسال می شود در نظر گرفته شود. 

همچنین اگر تصمیم به درخواست وام در خارج از بانک دارید، مهم است که از طرح های کلاهبرداری خودداری کنید. به عنوان مثال، به جای یک قرارداد قرض، می توان به وام گیرنده یک قرارداد اهدا و یا یک قرارداد خرید و فروش برای امضا داد. آنها به این ترتیب توضیح می دهند: پس از پرداخت کامل بدهی توسط وام گیرنده، این معامله لغو می شود. با این حال، اگر وام گیرنده چنین قراردادی را امضا کند، به معنای انتقال کامل و داوطلبانه حقوق آنها نسبت به املاک خواهد بود. 

برای به حداقل رساندن ریسک، باید با سازمان ها و بانک های معروف و بزرگ تماس بگیرید. همچنین توصیه می شود قرارداد وام را به یک وکیل نشان دهید تا قانونی بودن آن را ارزیابی کند.

پرسش و پاسخ های رایج

کارشناسان به رایج ترین سوالات خوانندگان پاسخ دادند: الکساندرا مدودوا، وکیل در کانون وکلای مسکو и سوتلانا کیریوا، رئیس دفتر آژانس املاک و مستغلات MIEL.

منابع از

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/